Nöbetçi Eczaneler
Bu kapsamda, sektör deneyimi ve saha tecrübesiyle dikkat çeken Dilge Emlak Gayrimenkul Danışmanı Mehveş Düzcü ile 2026 yılı itibarıyla İstanbul emlak piyasasının mevcut durumunu, yatırım trendlerini ve gelecek beklentilerini değerlendirdik.
1) 2026 yılı itibarıyla İstanbul emlak piyasasının genel gidişatını nasıl değerlendiriliyorsunuz?
2026 yılı itibarıyla İstanbul emlak piyasası, yapısal talebin güçlü seyrettiği bir görünüm sergilemektedir. Enflasyon ve faiz oranlarına bağlı olarak piyasa dengeli bir şekilde ilerlemekte ve uzun vadede büyüme eğilimini sürdürmektedir. İstanbul, metrekare ve lokasyon bazlı fiyat seviyeleri dikkate alındığında Türkiye’nin en yüksek fiyatlı konut pazarına sahip şehirlerinden biri konumundadır.
2) Faiz oranlarının 2026’da konut satışlarına etkisi nasıl şekillendi?
Türkiye’de mevduat faiz oranlarının yüksek seyretmesi, yatırımcıların konut yerine mevduat araçlarına yönelmesine neden olmuştur. Konut kiralarının görece düşük kalması ve mevduat faizlerinin garantili, yüksek getiri sunması; yatırım tercihlerinde önemli bir belirleyici olmuştur.
3) 2026’da İstanbul’da en çok talep gören ilçeler hangileri oldu?
2026 yılında konut talebinin yoğunlaştığı ilçeler arasında; Esenyurt, Beylikdüzü, Bahçeşehir, Bahçelievler, Küçükçekmece, Büyükçekmece, Kartal, Pendik, Çekmeköy, Sancaktepe ve Ümraniye yer almaktadır.
Bu bölgelerde geliştirilen yeni ve ulaşılabilir fiyatlı projeler, özellikle orta gelir grubundaki alıcılar tarafından yoğun ilgi görmektedir.
Merkezi ve prestijli lokasyonlar olan Kadıköy ve Beşiktaş ise yaşam kalitesi, sosyal donatılar ve konfor unsurları nedeniyle üst gelir grubundaki yatırımcılar tarafından tercih edilmektedir.
4) Yabancı yatırımcıların İstanbul gayrimenkul piyasasına ilgisi artıyor mu?
2025 yılı genelinde yabancı yatırımcı ilgisinin önceki yıllara kıyasla azaldığı gözlemlenmiştir. Ekonomik belirsizlikler ve döviz kuru riskleri yatırımcıları daha seçici davranmaya yönlendirmiştir. 2015–2025 döneminde işlem hacimleri yüksek seviyelerde seyretmiş olsa da mevcut dönemde özellikle ikamet ve vatandaşlık amacı taşıyan yatırımcıların piyasada daha aktif olduğu görülmektedir.
5) Kentsel dönüşüm projeleri arz-talep ve fiyatları nasıl etkiliyor?
İstanbul’da kentsel dönüşüm; deprem riski, sınırlı arsa üretimi ve yüksek nüfus yoğunluğu nedeniyle piyasayı doğrudan etkilemektedir.
Dönüşüm sürecinde bölgede satılık ve kiralık konut arzı azalmakta, aynı lokasyonda kalmak isteyen talep nedeniyle fiyatlar yukarı yönlü hareket etmektedir. Projelerin tamamlanmasıyla birlikte arz artmakta ve fiyat artış hızı dengelenmektedir. Özellikle son yıllarda yaşanan deprem gerçeği, Anadolu Yakası’nda dönüşüm sürecini hızlandırmıştır.
6) 2026’da konut fiyatlarında reel artış mı bekleniyor?
2025 yılında konut fiyatlarının yükseldiği; ancak enflasyonun üzerinde güçlü bir reel artış göstermediği değerlendirilmektedir. 2026 yılında ise ekonomik dengelerle uyumlu, kontrollü bir artış öngörülmektedir. Kredi ve mevduat faiz oranlarındaki olası düşüşler talebi artırabilir; artan talep ise arzın seçici davranmasına ve fiyatların yukarı yönlü güncellenmesine neden olabilir.
7) Kiralık konut piyasasında arz sıkıntısı devam ediyor mu?
Kiralık konut piyasasında arz sıkıntısı devam etmektedir. Kira artış sınırlamaları ve hukuki süreçlerin uzunluğu, mevcut kiracıların tahliye oranlarını düşürmüştür. Bu durum, yeni kiraya verilecek konut sayısını azaltmış; yüksek kira beklentileri ise tahliye ve kira tespit davalarının artmasına yol açmıştır.
8) Yeni projeler mi yoksa ikinci el konutlar mı daha fazla tercih ediliyor?
Deprem hassasiyeti nedeniyle 2026 yılında yeni projelere olan talep artmıştır. Bununla birlikte ikinci el konutlarda pazarlık payının daha yüksek olması önemli bir avantajdır.
Uzun vadeli yatırım planlayanlar için yeni projeler; daha merkezi ve uygun bütçeli seçenek arayanlar için ise dönüşüm potansiyeli olan ikinci el konutlar değerlendirilebilir.
9) Lüks konut segmentinde talep durumu nedir?
Lüks konut segmentinde 2026 yılında talep güçlü seyrini korumaktadır. Yüksek gelir grubuna sahip profesyoneller ve yöneticiler; geniş metrekare, deniz manzarası, güvenlik, sosyal donatılar ve özel mimari tasarım gibi unsurları önceliklendirmektedir. Bu kriterler lüks segmenti cazip kılmaya devam etmektedir.
10) İstanbul yatırım amaçlı konut için hâlâ cazip mi?
İstanbul, uzun vadede reel varlık niteliği taşıyan konut yatırımı açısından cazibesini korumaktadır. Ancak her proje yatırım için uygun değildir. Doğru lokasyon, doğru proje ve doğru zamanlama belirleyici unsurlardır. Kentsel dönüşüm bölgeleri ve gelişim aksları potansiyel prim fırsatları sunabilmektedir.
11) Döviz kuru ve enflasyon emlak fiyatlarını nasıl etkiliyor?
Döviz kurlarındaki artış, inşaat maliyetlerine doğrudan yansımakta ve yeni konut fiyatlarını yukarı çekmektedir. Enflasyon karşısında tasarruflarını korumak isteyen yatırımcılar ise gayrimenkulü güvenli liman olarak değerlendirmektedir.
12) Metrekare bazında en hızlı değer kazanan bölgeler hangileri?
Ulaşım altyapısına yakın bölgeler (metro, Marmaray ve hızlı hatlar) metrekare bazında daha hızlı değer kazanmaktadır.
Özellikle Kadıköy Bağdat Caddesi çevresi ile Beşiktaş, Etiler ve Nişantaşı gibi merkezi lokasyonlar yüksek değer artışı göstermektedir.
Toplu konut projelerinin yoğun olduğu Ataşehir, Başakşehir ve benzeri gelişim bölgeleri de ikinci sırada güçlü prim potansiyeli sunmaktadır.
13) Dijital ilan platformlarının sektöre etkisi nedir?
Dijital ilan platformları, İstanbul gibi rekabetin yoğun olduğu pazarlarda hedef kitleye erişimi kolaylaştırmakta ve bölgesel fiyat karşılaştırmalarını şeffaflaştırmaktadır. Online satış süreçleri sayesinde hem yatırımcılar hem de alıcılar için daha hızlı, veriye dayalı ve global erişim imkânı sunulmaktadır.
14) 2026’nın ikinci yarısı için öngörüleriniz nelerdir?
2026’nın ikinci yarısında Türkiye genelinde konut satış ve kira fiyatlarının nominal olarak artış eğiliminde olacağı öngörülmektedir. Alım gücü ve işlem adedi görece yavaşlayabilse de fiyatların yukarı yönlü hareketini sürdürmesi beklenmektedir.
15) İlk kez ev alacaklar ve yatırımcılar için doğru strateji nedir?
Bu dönemde ilk kez ev alacaklar ve yatırımcılar için; pazarlık payı bulunan, dönüşüm potansiyeline sahip ve ulaşım akslarına yakın ikinci el konutlar avantaj sağlayabilir.
Kısa vadeli al-sat yerine uzun vadeli, doğru lokasyon ve doğru segment seçimi önerilmektedir. Beklentiler ile bütçe her zaman paralel olmayabilir; bu nedenle yatırım ve oturum amaçları netleştirilmeli, nakit yerine gayrimenkul veya arsa gibi reel varlıklar değerlendirilmelidir.