Reel konut fiyat endeksi şubat ayında gerilemeye devam etti

Şubat ayı verilerine göre reel konut fiyat endeksi bir önceki aya göre yüzde 2,1 düşüş gösterdi. 2026 yılının Ocak ayında yeniden düşüşe geçen reel fiyatlardaki bu eğilim şubat ayında da devam etti

Şekil 1: Türkiye genelinde reel konut fiyat endeksi (2017 Eylül=100)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Konut endeksi üç büyük şehirde geriledi

Şubat ayı verilerine göre reel konut fiyat endeksi İstanbul’da bir önceki aya göre 0,9 puan, Ankara’da 1,3 puan ve İzmir’de 2,9 puan düşüş gösterdi. Şubat ayında reel konut fiyat endeksi İstanbul’da 153,5, Ankara’da 190 ve İzmir’de 157,6 olarak gerçekleşti.

Şekil 2: Üç büyük ilde reel satılık fiyatları (2017 Eylül=100)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Reel konut fiyatlarında yıllık değişim oranı düşüşünü sürdürmeye devam ediyor

Şubat ayı verilerine göre Türkiye genelinde satılık konutların enflasyondan arındırılmış (reel) fiyatlarının yıllık değişim oranındaki düşüş eğilimi devam etti. 2026 Şubat’ta yıllık fiyat değişimi bir önceki aya kıyasla 1,9 puan azalarak yüzde 3,9 düşüş kaydetti. 

Reel satış fiyatlarındaki değişim ülke genelinde olduğu gibi İzmir’de negatif, İstanbul’da yatay ve Ankara’da pozitif seyretti. Şubat ayında yıllık reel fiyat değişimi İstanbul’da yüzde 0, İzmir’de yüzde 5,9 düşüş, Ankara’da ise yüzde 1,8 artış olarak gerçekleşti.

Şekil 3: Türkiye genelinde satılık konut reel fiyatlarının yıllık değişimi (%)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Reel kiralar düşüş trendini sürdürmeye devam etti

Ülke genelinde enflasyondan arındırılmış (reel) kiraların yıllık değişim oranı şubat ayında da negatif bölgede kalmaya devam etti. Ortalama reel kira yıllık bazda yüzde 2,9 düşüş gösterdi. Bir önceki yılın aynı ayına kıyasla reel kiralar İstanbul’da artarken, Ankara ve İzmir’de geriledi. Yıllık reel kira değişimi İstanbul’da yüzde 6,9 artış, Ankara’da yüzde 1,4 düşüş ve İzmir’de yüzde 6,9 düşüş olarak gerçekleşti.

Şekil 4: Türkiye reel kira fiyatlarının yıllık değişimi (%)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

BETAM tarafından sahibinden.com verileri ile hazırlanan kira endeksi ile TÜİK’in açıkladığı TÜFE kira endeksinin hesaplama yöntemlerinin farklı olduğunu belirtmek gerekir. BETAM tarafından yayınlanan kira endeksinde, “yeni kiraya verilmek üzere ilan edilen” konutların “talep edilen kira fiyatlarındaki” artışı dikkate alınıyor. Ancak, ilan edilen fiyatlardan bir kiralamanın gerçekleşip gerçekleşmediği ve gerçekleştiyse hangi fiyattan gerçekleştiği bilgisi bilinemiyor. Bu nedenle, doğrudan enflasyon hesabına yönelik bir kira endeksi hesabı yapmak uygun değil. Öte yandan, TÜİK’in Hanehalkı Bütçe Anketi ile izlemekte olduğu kira fiyatı endeksi ise “aynı evde oturmaya devam eden kiracıların yaşadığı” fiyat artışını yansıtıyor.

Reel Kira ve Konut Fiyatlarında Düşüş Devam Etti yazısı ilk önce En Gazete üzerinde ortaya çıktı.

Reel fiyatlarda yıllık değişim ülke genelinde ve İzmir’de negatifte devam ediyor

Türkiye genelinde satılık konutların reel fiyatların yıllık değişim oranında 2024 yılının başından bu yana azalmaya devam ediyor. 2026 Ocak’ta yıllık fiyat değişimi oranı geçen aya kıyasla 0,2 puan artsa da yüzde -1,9 ile negatif bölgede kalmayı sürdürdü.

Reel satış fiyatlarındaki değişimler ülke genelinde olduğu gibi İzmir’de negatif, İstanbul ve Ankara’da ise pozitif yönde ayrıştı. 2026 Ocak’ta yıllık reel fiyat değişimi İzmir’de yüzde -3, İstanbul’da yüzde 1,1, Ankara’da ise yüzde 3,2 oldu.

Şekil 1: Türkiye genelinde satılık konut reel fiyatlarının yıllık değişimi (%)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Konut talebinde artış

Konut talebi endeksi 2026 Ocak’ta bir önceki aya kıyasla yüzde 7,5 artarken, bir önceki yılın aynı ayına kıyasla yüzde 25,5 yüksek seviyede gerçekleşti.

Şekil 2: Talep göstergesi (2020 Nisan=100)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Reel kirada düşüş sürüyor

Türkiye genelindeki reel kira endeksindeki ağustos ayından beri devam eden düşüş, aralık ayında yön değiştirerek yükselişe geçmişti. Ancak ocak ayında düşüş eğilimi yeniden gözlemlendi. Buna göre reel kira fiyat endeksi 166,4’e düşerken bir önceki yılın aynı ayına kıyasla reel kira endeksindeki değişim yüzde -2,1 oldu.

Rapora göre reel kira endeksi üç büyükşehirde de azaldı. Ocak ayında reel kira değişimi İstanbul’da yüzde -1,3, Ankara’da yüzde -2,5, İzmir’de ise yüzde -2,7 olarak gerçekleşti. Reel kira endeksi ise İstanbul’da 186,2, Ankara’da 245,3, İzmir’de ise 191,2 oldu.

Şekil 3: Türkiye genelinde reel kira endeksi (2017 Eylül=100)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Ülke genelinde reel kiradaki yıllık değişim negatif alanda seyretmeye devam etti

Ülke genelinde uzun bir süredir negatif bölgede seyreden reel kirada yıllık değişim oranı ocak ayında da negatif bölgedeki seyrine devam etti ve yıllık reel kira değişim oranı yüzde -2,1 olarak gerçekleşti.

Üç büyük şehirde yıllık reel kira değişimi incelendiğinde İstanbul’da ve Ankara’da artış İzmir’de ise düşüş gösterdi. Yıllık reel kira değişimi İstanbul’da yüzde 6,5, Ankara’da yüzde 2, İzmir’de ise yüzde -6,3 oldu.

Şekil 4: Türkiye reel kira fiyatlarının yıllık değişimi (%)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Kiralık konut talebi yükseldi

Kiralık konut talep endeksi, bir önceki aya kıyasla yüzde 8,9 artarak 164,2’den 178,8’e yükseldi. Endesk, geçen yılın aynı ayına kıyasla ise yüzde 15,4 daha yüksek gerçekleşti.

Raporda kiralık konut talebinde bir ayda kaydedilen bu artışta mevsimsel etkilerin belirleyici olduğu değerlendiriliyor. Ocak ayında görülen artışın mevsimsel döngüyle paralel bir görünüm sergilediği belirtiliyor.

Şekil 5: Talep göstergesi (2020 Şubat=100)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

BETAM tarafından sahibinden.com verileri ile hazırlanan kira endeksi ile TÜİK’in açıkladığı TÜFE kira endeksinin hesaplama yöntemlerinin farklı olduğunu belirtmek gerekir. BETAM tarafından yayınlanan kira endeksinde, “yeni kiraya verilmek üzere ilan edilen” konutların “talep edilen kira fiyatlarındaki” artışı dikkate alınıyor. Ancak, ilan edilen fiyatlardan bir kiralamanın gerçekleşip gerçekleşmediği ve gerçekleştiyse hangi fiyattan gerçekleştiği bilgisi bilinemiyor. Bu nedenle, doğrudan enflasyon hesabına yönelik bir kira endeksi hesabı yapmak uygun değil. Öte yandan, TÜİK’in Hanehalkı Bütçe Anketi ile izlemekte olduğu kira fiyatı endeksi ise “aynı evde oturmaya devam eden kiracıların yaşadığı” fiyat artışını yansıtıyor.

Satılık ve kiralık reel konut fiyatlarında düşüş yazısı ilk önce En Gazete üzerinde ortaya çıktı.